房?jī)r(jià)跌穿成本！你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)，這事就發(fā)生在咱們身邊的一些縣城！房子，曾是多少家庭傾其所有換來(lái)的‘壓艙石’，如今卻可能變成燙手山芋，甚至砸穿了建筑成本價(jià)！

　　今天，咱們就來(lái)扒一扒這層皮，看看這縣城樓市的“底褲”究竟是怎么被扒下來(lái)的！

　　要理解縣城房?jī)r(jià)的詭異，首先得看懂地方的“錢(qián)袋子”——土地財(cái)政。過(guò)去幾十年，賣地收入是很多縣城發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。但地越賣越少，價(jià)格也上不去，怎么辦？

　　于是，一種“土地收儲(chǔ)新模式”應(yīng)運(yùn)而生。說(shuō)白了，就是地方政府通過(guò)旗下的城投公司，自己把地“買”回來(lái)，再抵押給銀行貸款，錢(qián)又回到了地方財(cái)政手里。

　　這波操作，在我看來(lái)，名義上是“收儲(chǔ)”，實(shí)際上是城投平臺(tái)瘋狂加杠桿，債務(wù)從政府的‘表內(nèi)’悄悄轉(zhuǎn)到了城投的‘表外’，風(fēng)險(xiǎn)的雪球卻越滾越大。

　　這就是所謂的城投債魔術(shù)，看起來(lái)光鮮，但魔術(shù)總有被揭穿的一天。而所謂的“棚改2.0”，在一些地方也異化成了這種模式的推手，打著改善民生的旗號(hào)，行的卻是土地金融化的老路，埋下了#棚改2.0陷阱#。

　　光有地還不行，得有開(kāi)發(fā)商來(lái)蓋房子。但市場(chǎng)下行，開(kāi)發(fā)商也怕啊！于是，一些縣域開(kāi)發(fā)商和地方政府或金融機(jī)構(gòu)之間，簽下了一份份看似“雙贏”的“抽屜協(xié)議”——也就是所謂的“對(duì)賭協(xié)議”。比如，約定未來(lái)土地價(jià)格上漲到某個(gè)數(shù)，或者樓盤(pán)銷售達(dá)到多少，政府給予獎(jiǎng)勵(lì)或返還；

　　反之，如果達(dá)不到，開(kāi)發(fā)商可能就要賠掉底褲，甚至被收回土地。這簡(jiǎn)直就是一場(chǎng)豪賭，賭的是縣城的未來(lái)，賭的是百姓的口袋會(huì)不會(huì)繼續(xù)為高房?jī)r(jià)買單。

　　一份流出的內(nèi)部材料顯示，某些開(kāi)發(fā)商為了拿到項(xiàng)目，甚至承諾了遠(yuǎn)超實(shí)際可能的回報(bào)率。這種擊鼓傳花的游戲，一旦市場(chǎng)風(fēng)向突變，最先倒下的就是這些戴著鐐銬跳舞的開(kāi)發(fā)商。

　　為了支撐高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，不少縣城都熱衷于打造“高鐵新城”、“大學(xué)城新區(qū)”。規(guī)劃圖紙上，動(dòng)輒是幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的新增人口，各種高大上的配套設(shè)施。然而，現(xiàn)實(shí)卻狠狠打臉。我們必須正視一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：人口虹吸效應(yīng)正在無(wú)情地從小縣城抽走年輕人口和購(gòu)買力。

　　大城市憑借其就業(yè)機(jī)會(huì)、教育醫(yī)療資源，像巨大的磁石一樣吸引著人。高鐵是通了，但它更像是雙向的“抽水管”，把縣城的人才和資金更快地導(dǎo)向了中心城市。

　　那些所謂的人口計(jì)算，往往是拍腦袋的產(chǎn)物，嚴(yán)重脫離實(shí)際。在我看來(lái)，這種“畫(huà)餅充饑”式的規(guī)劃，最終只會(huì)留下一座座空城和一堆無(wú)法變現(xiàn)的鋼筋水泥。

　　支撐這場(chǎng)縣城“大開(kāi)發(fā)”游戲的核心資金來(lái)源之一，就是規(guī)模龐大的城投債。城投公司，作為地方政府的“融資馬甲”，通過(guò)發(fā)行債券、銀行貸款等方式大量融資，投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。高峰時(shí)期，一些縣級(jí)城投平臺(tái)的年融資額甚至超過(guò)了當(dāng)?shù)氐囊话愎差A(yù)算收入！

　　這些錢(qián)，很多都沉淀在了那些未來(lái)收益不明朗的土地和房產(chǎn)項(xiàng)目上。當(dāng)土地賣不出去，房子沒(méi)人接盤(pán)，城投公司的債務(wù)壓力就會(huì)陡增。

　　這根懸在縣城財(cái)政頭上的達(dá)摩克利斯之劍，還能撐多久？一旦城投債出現(xiàn)集中違約，其連鎖反應(yīng)不堪設(shè)想，最終買單的，恐怕還是我們每一個(gè)納稅人。這就是城投債魔術(shù)背后的冷酷現(xiàn)實(shí)。

　　當(dāng)建筑成本都無(wú)法覆蓋售價(jià)，意味著這場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲已經(jīng)接近尾聲。土地財(cái)政的魔力不再，開(kāi)發(fā)商的豪賭難以為繼，高鐵新城的泡沫被戳破，人口持續(xù)流失，城投債的風(fēng)險(xiǎn)日益暴露……這一系列連鎖反應(yīng)，共同導(dǎo)演了縣城房?jī)r(jià)的“自由落體”。

　　那些早期高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商、盲目擴(kuò)張的城投公司，以及在高位接盤(pán)的普通購(gòu)房者，都可能成為這場(chǎng)資本盛宴后的“買單人”。

　　在我看來(lái)，縣城經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型陣痛在所難免，但絕不能以犧牲民生福祉和透支未來(lái)為代價(jià)。我們需要的是真正可持續(xù)的發(fā)展模式，而不是一場(chǎng)又一場(chǎng)的資本狂歡。

　　當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。這場(chǎng)資本的盛宴過(guò)后，留給縣城的，會(huì)是一地雞毛，還是涅槃重生的機(jī)會(huì)？而我們普通人，在這場(chǎng)游戲中，又該如何看好自己的‘錢(qián)袋子’？

　　#棚改2.0陷阱##城投債魔術(shù)##人口虹吸效應(yīng)##縣城房?jī)r(jià)# #房地產(chǎn)泡沫# #地方債務(wù)# #土地財(cái)政# #投資風(fēng)險(xiǎn)#

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